פטור ממס שבח: איך למקסם את הרווח במכירת דירה? (עדכון 2026)

מכירת דירת מגורים מלווה לרוב ברווח נאה (ה"שבח"), שעליו המדינה דורשת מס בשיעור של 25%. עם זאת, באמצעות שימוש נכון בפטורים והקלות בחוק, ניתן למזער את תשלום המס לאפס או לסכום מינימלי. במדריך זה נעשה סדר באפשרויות שעומדות בפניכם.

מהו מס שבח? (בקצרה)

מס שבח הוא המס המוטל על הרווח שנוצר במכירת נכס נדל"ן. החישוב הוא פשוט בבסיסו: המחיר בו מכרתם את הדירה פחות המחיר שבו קניתם אותה (בתוספת הצמדה למדד), בניכוי הוצאות מותרות (כגון שכר טרחת עו"ד במכירה/קנייה, דמי תיווך, עלויות שיפוץ מהותיות ועוד). על הרווח הנותר תשלמו מס בשיעור 25%.

פטור במכירת דירת מגורים יחידה (סעיף 49ב(2))

הפטור הנפוץ ביותר ניתן לאדם המוכר את הדירה היחידה שברשותו בישראל. ב-2026, פטור זה אינו מוחלט אלא מוגבל בתקרה.

החישוב הליניארי המוטב (לבעלי דירות מרובות)

משקיעים המחזיקים מספר דירות אינם זכאים לפטור המלא של "דירה יחידה". עבורם יצר המחוקק מנגנון מיוחד המכונה "החישוב הליניארי המוטב" (הידוע גם כהטבה שניתנה החל משנת 2014):

לפי מנגנון זה, כל השבח (הרווח) שצבר הנכס מיום רכישתו ועד ה-1.1.2014 פטור ממס לחלוטין. המס בשיעור 25% יחול רק על החלק היחסי של הרווח שנוצר לאחר ה-1.1.2014. משמעות הדבר היא שמי שקנה דירה לפני שנים רבות (לדוגמה בשנות ה-90), ישלם מס זעום יחסית במכירתה היום.

פטור ממס שבח בדירת ירושה

יורשים של דירה יכולים למכור אותה בפטור מלא ממס, בתנאי שהם עומדים ב"מבחן המוריש" (סעיף 49ב(5) לחוק):

• על המוריש להיות בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו.
• היורש הוא בן זוגו של המוריש, צאצא שלו (ילד/נכד), או בן זוגו של הצאצא.
• אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור "דירה יחידה".

שימו לב: הפטור במכירת דירת ירושה אינו "מבזבז" את הזכאות האישית שלכם לפטור על דירתכם הפרטית!